Was gehört zur Wohnfläche?

BGH, Urt. v. 22.06.2021 - VIII ZR 26/20

Zum Sachverhalt

Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung im „Erd-, Unter- und Zwischengeschoß“ vermietet wird, deren Größe „ca. 180 m²“ betrage. Der Mieter verlangt die Erstattung bezahlter Miete mit der Begründung, dass die tatsächliche Wohnfläche lediglich 144,50 m² betrage und die Miete daher gemindert gewesen sei.

Aus den Gründen

Ohne Erfolg, so der BGH! Das Berufungsgericht habe das Rückzahlungsverlangen rechtsfehlerfrei verneint. Die vom Mieter geleisteten Mietzahlungen seien insgesamt mit Rechtsgrund erfolgt. Der von ihm geltend gemachte Mangel einer zu geringen Wohnfläche bestehe nicht. Die Miete sei deshalb nicht gemindert. Allerdings sei die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führe. Dies gelte auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag - wie hier - mit dem Zusatz „ca.“ versehen sei. Der Begriff der Wohnfläche sei aber auslegungsbedürftig. Das Berufungsgericht habe den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet, vereinbart haben, dass die Grundfläche dieser - vom Mieter auch tatsächlich als Wohnraum genutzten - Räume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche einfließen sollten. Diese Auslegung sei revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Praxishinweis

Das Argument des Mieters, die Räume im Keller seien wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht als Wohnraum geeignet, half dem Mieter nicht. Zum einen liegt darin mangels Einschreitens der Baubehörde kein zur Minderung berechtigender Mangel vor und zum anderen sind die Mietvertragsparteien frei, ihm Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Flächen zu vereinbaren, die nach technischen Regelwerken, wie der II. Berechnungsverordnung, nicht oder nicht vollständig als Wohnfläche zu berücksichtigen sind.